经济学家：房子将越来越像耐用消费品 市场逻辑重构

2026年春天，楼市迎来了“小阳春”。北京、上海、广州、深圳、成都等核心城市二手房市场活跃度明显提升。上海3月二手房成交量突破3万套，创近五年新高；多地新房市场也传出积极信号——在成都，金茂锦棠开盘吸引近千人现场选房，192套房源当日售罄，越秀天悦云萃3期、龙湖锦江峯萃等项目出现排队看房的场景。市场热度让人想起十年前的盛况。

2016年，政府工作报告提出“因城施策”去库存，全国超过150个城市出台“去库存”新政。那一年全国商品房销售额首次突破11万亿元。年销售额超3000亿元的“超级房企”首次出现便达到3家，TOP10房企门槛首次提高到千亿元。

从2016年到2026年，十年间，中国房地产经历了从高歌猛进到深度调整的过程。今年，政府工作报告时隔十年重提“去库存”。

西南财经大学教授、西财智库主任汤继强指出，两轮“去库存”存在本质差异，核心区别在于“从创造需求转向重构供给”。他分析道，2016年的核心引擎是棚改货币化。当年600万套棚改任务，货币化安置比例超过50%。政府通过货币补偿注入流动性，直接创造购房需求，拉动去库存。结果是房价快速拉升，居民部门杠杆率攀升。2016年去库存的本质是“让更多人加杠杆买房”，是短期强刺激，副作用是推高房价、推高居民杠杆。

2026年的工具箱已完全不同。今年政府工作报告表述为：“因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房。”棚改货币化退场，政府收储登场——由地方政府或国企收购存量商品房，转为保障性住房，在消化库存的同时补齐民生短板。汤继强指出，2026年去库存是供给侧存量调节与保障体系重构。政府不再创造需求，而是充当“市场稳定器”和“住房双轨制搭建者”。这是长期结构改革，而非短期强刺激。